IMMOBILIER A KINSHASA : un marché spéculatif victime de ces « nouveaux riches » (Partie 4) Oasis Kodila Tedika*

Pourquoi le prix de l’immobilier serait de plus en plus cher ? Le prix de l’immobilier à Kinshasa est surévalué. Les constructions augmentent à un rythme effréné. Telle est la conviction de la majorité de gens. D’abord les chiffres : le secteur de BTP est parmi le plus dynamique de la ville, avec un taux de croissance moyenne de 12,4 % entre 2006-2018. En moyenne, elle a contribué autour de 1,07 dans le Produit Intérieur Brut (PIB) – ensemble de richesse de la ville. Les chiffres sont du cadrage macroéconomique. S’agissant du prix, selon les données de Global Property Guide, l'impôt prélevé sur le revenu annuel moyen d'un appartement/propriété locatif dans le pays est basé sur un revenu locatif brut de 1 500 $/mois. À en croire les données de Numbeo, le rapport prix/revenu serait de 44,4. Le rapport prix/loyer dans le centre-ville s’élève à 12,71 contre 6,21 en dehors du centre-ville. Quant au rendement locatif brut, il est de 7,87 % dans le centre-ville contre 16,10 % hors centre-ville. Dans un Rapport de la Banque mondiale de 2018, on y lit que le marché foncier est distordu. Pour preuve, à la périphérie de Kinshasa, on y trouve « des parcelles de 20 mètres carrés à un prix de 4 000 dollars où 60 % de la population vit avec moins de 1,25 dollar par personne par jour ». Aujourd’hui, une parcelle de superficie similaire peut facilement coûter 100 000 dollars à un point médian entre l’extrême périphérie et le centre-ville, selon notre propre observation. Ce n’est donc pas pour rien que Kinshasa caracole à la tête des villes les plus chères le plus souvent dans les différents classements.

Résumons les chroniques précédentes. Non, la dynamique économique et le marché du travail kinois ne peuvent expliquer la situation immobilière de la ville. Oui, la démographie, la géographie économique de la ville, la planification de la ville, le coût de construction et de crédit sont autant de facteurs explicatifs important du prix de l’immobilier dans la ville.

L’inflation des prix de l’immobilier ou le niveau élevé des prix élevés peut être dû à la croyance. Les agents économiques ont foi en l’augmentation des prix. Comme ils sont des « animaux sociaux », victimes de « contagion sociale », ils s’influencent. En simplifiant, dès qu’un d’eux anticipe une hausse, l’autre aussi le fait. Et ainsi de suite. Le cours de l’immobilier commençant, en conséquence, à monter. Ce mécanisme joue aussi dans le sens inverse. Ce qui conduit, par suite, de fois, à une anticipation auto-réalisatrice, qui met spontanément tout le monde ou presque dans un sentier apparemment inévitable. Le niveau de prix constaté à Kinshasa ne sort nullement de cette logique. La question qui se pose dès lors est : qu’est-ce qui fait croire aux agents économiques que les prix vont continuer à augmenter ?

Leur optimisme est le reflet de leur croyance dans la pérennité de la mauvaise gouvernance. En effet, depuis des années, le pays crée de « nouveaux riches », dont beaucoup sont l'émanation de la mauvaise gouvernance. C’est un secret de polichinelle. On compte parmi eux : des rentiers dans les différentes administrations publiques, des pilleurs des deniers publics, etc. Laissant les plus démunis dans une situation d’incapacité d’accéder au marché immobilier. Les inégalités ne cessent ainsi de s’envoler. En effet, selon les données de l’Enquête nationale EGI-ODD, l’indice de Gini, qui capté le niveau des inégalités globales, est passé de 0,14 en 2014 à 0,451 en 2020, pour un indice qui évolue entre 0 et 1, pour une inégalité parfaite, soit la pire de situation. Plus spécifiquement, selon les données de World Inequality Database, en 2021, les 1 % les plus aisés et les 10 % les plus aisés ont respectivement raflé 14,63 % et 48,84 % du revenu national avant impôt d’une part et 28,65 % et 62,18 % du patrimoine net des ménages d’autre part.

Ces « nouveaux riches » s’achètent des maisons par effet d’ostentation et/ou effet d’imitation. Noblesse oblige (et/ou argent facile) peut-être, ils achètent presque sans marchander, surestimant ainsi le prix. Or, les vendeurs n’étant pas idiots, ils se sont lancés, eux aussi, dans la surévaluation la plus folle. La contagion dont on a parlé y est pour beaucoup. Et le cours actuel ne reflète naturellement que leur optimisme. Conséquence : le prix ne cesse d’augmenter, rendant inéluctablement le marché immobilier kinois un marché haussier et exubérant, pour ne pas reprendre l’expression d’exubérance irrationnelle du prix Nobel d’économie, Robert Shiller.

Aussi, la spéculation à la base notamment de ces prix élevés s’entretient dans la mesure où les personnes ayant des connexions dans la société sont responsables. La spéculation foncière est plus facile et plus rentable dans un contexte où l’État n’a quasiment aucun contrôle. Chacun fait la loi.

Néanmoins, il est difficile de conclure à une bulle immobilière, d’autant plus qu’il n’existe pas une série longue permettant d’apprécier la chose dans le temps. En sus, un test usuel de la présence d’une bulle porte souvent sur le ratio prix sur loyers. Plus ce ratio est élevé, plus la bulle est probable, mais sa détection reste difficile en pratique. Or, dans le cas de Kinshasa, le ratio rapporté ci-haut semble indiquer un rapport qui demeure encore dans des proportions ne glissant nullement vers l’hypothèse d’une bulle. Enfin, le fait que les fondamentaux ne sont guère innocents comme explication à des prix astronomiques attenue tout bonnement l’hypothèse d’une bulle.

Au final, l’exubérance des prix de l’immobilier à Kinshasa est le reflet de la combinaison des fondamentaux et de la spéculation. Pour les kinois lambda fascinés par l’accumulation du patrimoine, la préoccupation est sans nul doute l’ajustement des prix, lequel peut entrainer des conséquences pour lui. Mais peut-on réellement assister un jour à une correction de la situation ?

*Oasis KodilaTedika est un économiste et auteur récemment du livre Financement du développement en RDC : diagnostic, opportunités et perspectives.