C.J.4.4 Dokumentation af værdiansættelsesgrundlag
Dokumentationen skal indeholde datagrundlaget for de forskellige variable, faktorer mv., der indgår i den anvendte model. Grundlaget skal i videst muligt omfang forklares og underbygges med relevant dokumentation.
Mere specifikke retningslinjer for dokumentation af grundlaget for værdiansættelsen er beskrevet nedenfor i:
- Dokumentation ved anvendelse af DCF-modellen
- Dokumentation ved anvendelse af multipel-værdiansættelse
1. Dokumentation ved anvendelse af DCF-modellen
Ved værdiansættelse efter DCF-modellen indgår i princippet kun to faktorer. Det forventede fremtidige frie cash flow og diskonteringsfaktoren (WACC'en), som cash flowet skal tilbagediskonteres med. Begge faktorer skal dokumenteres med hele det bagvedliggende datagrundlag. Endvidere skal alle forudsætninger, antagelser mv., der ligeledes anvendes som grundlag, forklares og underbygges med bagvedliggende materiale.
Dokumentation af cash flow
Det skal fremgå af værdiansættelsesrapporten, hvilket materiale, udsagn, antagelser, forudsætninger mv. der udgør grundlaget for det opgjorte cash flow. Det skal endvidere fremgå, hvilket materiale der var tilgængeligt ved udarbejdelsen af værdiansættelsen, og hvilke oplysninger der eventuelt blot er lagt til grund, antaget eller forudsat.
Hele grundlaget for det opgjorte cash flow er en del af dokumentationen. Dette grundlag kan eksempelvis omfatte, men er ikke nødvendigvis begrænset til, følgende materiale:
- Budgetmateriale, regnskabsmateriale, forskellige indberetninger fra afdelinger mv.
- Alle udsagn fra centrale medarbejdere mv., der ligger til grund for budgetter eller cash flow
- Forklaring og begrundelse på alle antagelser og forudsætninger, der ligger til grund for budgetter eller cash flow.
Dokumentation af WACC'en
Det skal fremgå af værdiansættelsesrapporten, hvilket materiale, udsagn, antagelser, forudsætninger mv. der udgør grundlaget for den opgjorte WACC. Det skal endvidere fremgå, hvilket materiale der var tilgængeligt ved udarbejdelsen af værdiansættelsen, og hvilke oplysninger der eventuelt blot er lagt til grund, antaget eller forudsagt.
Hele grundlaget for den opgjorte WACC er en del af dokumentationen. Dette grundlag kan eksempelvis omfatte, men er ikke nødvendigvis begrænset til, dokumentation af følgende anvendte variable:
| Variable | Mulig dokumentationskilde | Vejledende udgangspunkt |
| Kapitalstruktur | Børsindeks og finansportaler Markedsdatabureauer, fx Bloomberg, Capital IQ | Konstant kapitalstruktur (target kapitalstruktur) anbefales. Target kan findes på baggrund af sammenlignelige virksomheders kapitalstruktur. |
|
Risikofri rente |
Nationalbankens hjemmeside | Effektiv rente på 10-årig statsobligation. |
| Markedsrisikopræmie | Se Skattestyrelsens anbefalinger til markedsrisikopræmie i C.J.3.1.2.2. | Markedsrisikopræmie på 6,5 %. |
| Beta-værdi | Markedsdatabureauer, fx Bloomberg og Capital IQ | Beta-værdien kan estimeres på baggrund af sammenlignelige børsnoterede selskabers beta- værdi. Der skal korrigeres for forskelle i kapitalstruktur. |
| Selskabsspecifikt risikotillæg til egenkapitalafkastkravet | Selskabsspecifikt materiale der sættes i forhold til den generelle markedsrisiko indenfor branchen, med henblik på dokumentation af en systematisk større risiko. | Skal kunne begrundes med ekstraordinær risiko i forhold til markedets generelle risiko. Risikoen skal ikke samtidig være indregnet i cash flow. |
| Fremmedkapitalomkostninger | Kreditvurderingsrapporter Eksisterende eksterne låneaftale Risikofri rente (med tillæg) | Renten fastsættes med udgangspunkt i virksomhedens kreditværdighed (markedsrenten). |
| Renteskatteskjold (skatteskjold på fremmedkapitalen) | Selskabsskatteregler på overdragelsestidspunktet. | Den effektive selskabsskattesats i det land, hvor selskabet er hjemmehørende eller aktiviteten udøves. |
2. Dokumentation ved anvendelse af multipel-værdiansættelse
Grundlaget for værdiansættelse ved multipler er en udsøgning af sammenlignelige virksomheder. Sammenligningsgrundlaget kan være en gruppe af sammenlignelige virksomheder (peer-gruppe), hvor markedsværdien observeres med reference til børskursen for de pågældende virksomheder.
Sammenligningsgrundlaget kan også være konkrete transaktioner af sammenlignelige virksomheder, hvor markedsprisen for de pågældende transaktioner er tilgængelig.
Hele grundlaget for det udsøgte sammenligningsgrundlag skal indgå i dokumentationsmaterialet. Dette grundlag kan omfatte, men er ikke nødvendigvis begrænset til, følgende:
- Beskrivelse af, hvordan sammenligningsgrundlaget er udsøgt, herunder begrundelse for eventuelle kvantitative udsøgningskriterier
- Beskrivelse og begrundelse for eventuelle kvalitative kriterier (til- eller fravalg af enkelte virksomheder ud fra konkret vurdering af sammenligneligheden)
- Beskrivelse af og eventuel begrundelse for de anvendte multipler
- Beskrivelse for anvendte tidsmæssige perioder ved beregning af multipler
- Redegørelsen for evt. justeringer eksempelvis fratrukket likviditetspræmie eller tillagt kontrolpræmie.
- Dokumentation for en eventuel normalisering
,, Rigsrevisionens undersøgelse har vist, at der i knap halvdelen af klagesagerne ikke findes dokumentation for den afgørelse, som SKAT har truffet, og at et af hovedprincipperne inden for forvaltningsretten - officialprincippet - er tilsidesat. Det er i sådanne sager ikke muligt at vurdere, om SKAT har taget saglige hensyn i klagebehandlingen.
Rigsrevisionens beretning om den offentlige ejendomsvurdering, august 2013
Værelsesudlejning (hus og ejerlejlighed)
Værelsesudlejning (andelsbolig)
Skattefri avance ved salg af hus
Skattefri avance ved salg af ejerlejlighed